Σημαντικά περιθώρια αξιοποίησης της γης διαπιστώνει η Εθνική Τράπεζα.

Οι μεταρρυθμίσεις στην ελληνική αγορά γης ώστε να προσεγγίσει τα ευρωπαϊκά επίπεδα θα οδηγούσαν σε επιπλέον ετήσια τουριστικά έσοδα της τάξης των 8,1 δισ. ευρώ ετησίως και συγκεκριμένα 6,3 δισ. ευρώ σε επιπλέον τουριστικές εισπράξεις και 1,8 δισ. ευρώ σε επιπλέον τουριστικές επενδύσεις.

Τα παραπάνω τονίζει η Εθνική Τράπεζα, στο νέο τεύχος των περιοδικών εκδόσεων για κλάδους της ελληνικής οικονομίας, η οποία διαπιστώνει σημαντικά περιθώρια αξιοποίησης της γης

στην Ελλάδα, τονίζοντας ωστόσο ότι το βασικότερο ζήτημα που δυσχεραίνει τις επενδύσεις σε γη στην Ελλάδα είναι η ασάφεια όσον αφορά το καθεστώς ιδιοκτησίας. Κι αυτό γιατί σχεδόν το ήμισυ της συνολικής έκτασης της Ελλάδας διεκδικείται ιδιοκτησιακά από ιδιώτες (65.000 τ.χλμ. από περίπου 130.000 τ.χλμ. συνολικά). Με το ελληνικό κράτος να διεκδικεί σχεδόν το 60% της ελληνικής γης και παράλληλα τους ιδιώτες να διεκδικούν σχεδόν το 50% της ελληνικής γης, το ποσοστό των αλληλεπικαλυπτόμενων διεκδικήσεων αυτή τη στιγμή είναι τουλάχιστον 10% - ποσοστό αρκετά υψηλό ώστε να αποτελεί σοβαρό εμπόδιο δυνητικών επενδύσεων.

Παράλληλα με την αποσαφήνιση του καθεστώτος ιδιοκτησίας, εξίσου σημαντικό είναι να αποσαφηνιστούν και οι χρήσεις γης για κάθε γεωτεμάχιο. Οι αλληλεπικαλυπτόμενοι νόμοι χωροταξικού σχεδιασμού και το χαοτικό νομικό πλαίσιο διαχείρισης γης οδηγούν σε ατέρμονες δικαστικές διαμάχες και συνεπώς καθυστερούν σημαντικά - αν δεν αναστέλλουν μόνιμα - σημαντικές επενδυτικές πρωτοβουλίες.

Τα προβλήματα αυτά καθιστούν αρνητικό το επιχειρηματικό περιβάλλον για διενέργεια επενδύσεων στην ελληνική γη. Οι μεταρρυθμίσεις, πάντως, στην περίπτωση που επιχειρηθούν, θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε επιπλέον έσοδα κυρίως στο κομμάτι του τουρισμού συνολικού ύψους 8,1 δισ. ευρώ.

Ειδικότερα:

- Αν το καθεστώς προστασίας ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων προσέγγιζε τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, οι τουριστικές επενδύσεις στην Ελλάδα θα έφθαναν τα 7,3 δισ. ευρώ ετησίως (από περίπου 6 δισ. ευρώ τώρα). Αν παράλληλα αμβλύνονταν και άλλες στρεβλώσεις του επιχειρηματικού περιβάλλοντος (όπως οι κανονισμοί για άμεσες ξένες επενδύσεις), οι τουριστικές επενδύσεις θα μπορούσαν να προσεγγίσουν τα 7,8 δισ. ευρώ ετησίως.

- Οι περισσότερες και καλύτερης ποιότητας τουριστικές υποδομές θα απέφεραν τουριστικές εισπράξεις της τάξης των 16,3 δισ. ευρώ ετησίως (από περίπου 10 δισ. ευρώ τώρα).

Σημειώνεται ότι οι εκτιμήσεις αυτές αφορούν μόνο ένα μέρος του συνολικού οφέλους των μεταρρυθμίσεων για την ελληνική οικονομία, καθώς και άλλοι κλάδοι (όπως η βιομηχανία και η ενέργεια) θα επωφεληθούν άμεσα ή έμμεσα.

Οι προτεραιότητες όσον αφορά τις μεταρρυθμίσεις είναι δύο. Κατ’ αρχάς, η ολοκλήρωση ενός αξιόπιστου και πλήρους κτηματολογίου πρέπει να επιταχυνθεί, η οποία στην πράξη απαιτεί σε πρώτη φάση την αποσαφήνιση των ορίων των ιδιωτικών και δημοσίων εκτάσεων και σε δεύτερο στάδιο τον προσδιορισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων γης. Στο μεσοδιάστημα, η διαθέσιμη πληροφόρηση από τα υποθηκοφυλακεία θα μπορούσε να δημιουργήσει ένα «προσωρινό κτηματολόγιο», όπου θα προσδιορίζονταν οι εκτάσεις με αδιαμφισβήτητους τίτλους ιδιοκτησίας (που θα μπορούσαν να ελκύσουν άμεσα επενδύσεις), ενώ παράλληλα το κράτος θα αποκτούσε μία καθαρή εικόνα για το μέγεθος και την τοποθεσία των υπό ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση εκτάσεων.

Επιπλέον, αν και το τελευταίο διάστημα έχουν προωθηθεί σημαντικές νομοθετικές πρωτοβουλίες για τη βελτίωση του επενδυτικού κλίματος (όπως ο νόμος Fast Track), οι κινήσεις αυτές απλά προσπαθούν να παρακάμπτουν τα δομικά εμπόδια χωρίς να επιλύουν τον πυρήνα του προβλήματος. Παράλληλα, οι πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις για τον τουρισμό (το ειδικό χωροταξικό πλαίσιο τουρισμού και ο νόμος για την ενίσχυση των τουριστικών επενδύσεων) είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο οι όροι αξιοποίησης και οι περιοχές που αναφέρονται πρέπει να προσδιοριστούν με μεγαλύτερη ακρίβεια, με δύσκολες και τολμηρές πολιτικές αποφάσεις.

Οι άξονες πολιτικής

Μία πιθανή λύση θα μπορούσε να υλοποιηθεί βάσει δύο αξόνων:

- Ενώ τα κτίρια σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές θα μπορούσαν να τεθούν υπό κατεδάφιση, το κράτος θα μπορούσε να νομιμοποιήσει τα κτίρια σε αποδεκτές περιοχές (κάτι που είναι κοντά στη λογική του πρόσφατου νόμου για τα αυθαίρετα).

- Όσον αφορά τα γεωτεμάχια που ακόμη δεν έχουν κτιστεί, το κράτος θα μπορούσε να προσδιορίσει τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης βάσει οικονομικών και περιβαλλοντικών κριτηρίων. Η λογική αυτής της πρότασης συμπίπτει με αυτή των πρόσφατων νομοθετικών ρυθμίσεων, οι οποίες ωστόσο μπορούν να γίνουν πιο συγκεκριμένες θέτοντας ως βασικό στόχο την οριοθέτηση της δόμησης σε συγκεκριμένες περιοχές (με σκοπό τη δημιουργία υψηλότερης συγκέντρωσης κατοικιών, δηλαδή χωριών) και ταυτόχρονα την προστασία των υπολοίπων περιοχών (με σκοπό να διατηρηθούν χωρίς τεχνητές παρεμβάσεις, προστατεύοντας έτσι τη φυσική ομορφιά τους).

Όσον αφορά το θέμα της αποζημίωσης των ιδιοκτητών γης σε περιοχές που πλέον δεν θα είναι οικοδομήσιμες, θα μπορούσε να προωθηθεί ένα καθεστώς εθελοντικών ανταλλαγών ιδιωτικών γεωτεμαχίων (που έχασαν το δικαίωμα οικοδόμησης) με δημόσιες εκτάσεις αντίστοιχης αξίας σε περιοχές διαθέσιμες για οικιστική αξιοποίηση. Συγκεκριμένα, νομοθετικό προηγούμενο ενός τέτοιου διακανονισμού αποτελεί ο πρόσφατος Νόμος 4178/2013, ο οποίος προβλέπει ανταλλαγές δασικών εκτάσεων που διεκδικούνται από οικοδομικούς συνεταιρισμούς με δημόσιες οικοδομήσιμες εκτάσεις.

Σε κάθε περίπτωση, το κράτος θα μπορούσε να ξεκινήσει ένα πιλοτικό πρόγραμμα εθελοντικών ανταλλαγών γεωτεμαχίων σε κάποια συγκεκριμένη περιοχή και στη συνέχεια με την ενεργή συμμετοχή της Τοπικής Αυτοδιοίκησης να αναμορφώσει τη στρατηγική του για ένα όσο γίνεται δίκαιο πλαίσιο ανταλλαγών γεωτεμαχίων για όλη την ελληνική επικράτεια.

Πηγή:www.paseges.gr